Trends in Private Markets
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Ein Blick auf Private Debt, Immobilien, Infrastruktur und Private Equity nach dem ersten Quartal 2025.
Nach den Rekordhöhen der Aktienmärkte und dem vorherrschenden Optimismus einer potenziellen "Goldilocks Economy" kam es im März 2025 zu einer Korrektur, die insbesondere den Aktienmarkt traf. Anleihen gaben zwar auch etwas nach, aber nicht in dem Ausmaß wie 2022. Ihre klassische Rolle als Diversifikator erfüllten sie dennoch nur bedingt. In einem Umfeld volatiler Inflation und Realrenditen ist es nicht mehr zwangsläufig gegeben, dass Anleihen Verluste auf dem Aktienmarkt ausgleichen können. Daher kann es für langfristige Investoren entscheidend sein, ihre Portfolios über ausgewählte Anlageklassen in Private Markets (Infrastruktur, Immobilien, Private Debt und Private Equity) zu diversifizieren, um Risiken im Zusammenhang mit möglichen Marktrückgängen zu mindern, aber auch um von Megatrends umfänglich zu profitieren.
Vereinzelt kamen bei Investoren Befürchtungen auf, der Private Debt-Markt könne übersättigt sein, der Private Equity und Immobilien Markt hingen zu stark von niedrigen Zinsen ab oder Infrastruktur-Investments dienten lediglich als Inflationsschutz. Wir halten diese Befürchtungen jedoch für nicht gerechtfertigt (siehe auch „Where now for alternatives?“). Das Interesse am Markt ist weiterhin vorhanden: Jede der genannten Anlageklassen hat sich über viele Jahre bewährt und spielt in einem Umfeld höherer Inflation und Zinsen eine teils neue oder sogar wichtigere Rolle.
Die Anlageklasse Private Debt hat seit der globalen Finanzkrise ein Wachstum von etwa 15 Prozent p.a. erfahren, wodurch das verwaltete Vermögen auf etwa drei Billionen US-Dollar gestiegen ist . Mit der anhaltend schwachen Aktivität bei M&As und IPOs wird teilweise befürchtet, dass der Markt für Private Debt übersättigt sein könnte. Diese Befürchtung vernachlässigt jedoch die anhaltende Nachfrage nach stabilen und weniger volatilen Anlageformen, insbesondere in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Ein wesentlicher Faktor für das Wachstum im Bereich Private Debt ist der sukzessive Rückzug der Banken aus der privaten Kreditvergabe, bedingt durch strengere regulatorische Anforderungen und veränderte Risikobewertungen. Dieser Trend wird voraussichtlich anhalten, ebenso wie das gestiegene Interesse kleiner bis mittelgroßer Firmen, private Finanzierungswege abseits der öffentlichen Kapitalmärkte zu nutzen.
Zudem ist die Anlageklasse im ständigen Wandel und expandiert in neue Marktsegmente, wie beispielweise Structured Credit, Spezialfinanzierungen und asset-basierte Kredite, wodurch Private Debt als potenziell attraktive Alternative zu Hochzinsanleihen und Leveraged Loans positioniert wird. Trotz des steigenden Wettbewerbs und sinkender Zinsen zeigt der Markt für Private Debt Stabilität und konstante Performance im Vergleich zu anderen Anlageformen. Diese Stabilität unterstützt die These, dass Private Debt eine geringere Volatilität aufweist und eine Illiquiditäts- und Komplexitätsprämie vereinnahmen kann.
Bei der Umsetzung zeigt sich, dass Diversifikation über die klassischen Bereiche Loans und Corporate/Direct Lending belohnt werden kann durch attraktive Einstiegsmöglichkeiten sowie Spreads gegenüber liquiden Anleihen. Neue Formen von Private Debt, die innovative Lösungen und attraktive Anlagemöglichkeiten bieten können, wie NAV-Finanzierung, asset-basierte Finanzierungen, Trade Finance und Royalty-Finanzierungen, gewinnen zunehmend an Bedeutung (siehe auch „Navigating the private debt landscape: A spotlight on the sub-strategies“ ). Gleichzeitig wächst die Nachfrage von Investoren nach flexibleren, aber auch liquideren Lösungen. Am Markt haben sich daher semi-liquide Fondsstrukturen entwickelt, die auch für Investoren mit einem höheren Liquiditätsbedarf attraktiv sein können – auch Mercer launcht dieses Jahr einen entsprechenden Fund-of-Fund. Hierbei werden ähnliche Renditen wie in klassischen Closed-end-Fundstrukturen angestrebt, jedoch mit vierteljährlichen Zeichnungen und Rücknahmen nach einer Lock-Up-Periode von mindestens zwei Jahren. Dabei kommt es stark auf die Details der Liquiditätsverfügbarkeit sowie die Qualitäten des Managers an: Kann er trotz der höheren Liquidität entsprechend höhere Renditen als klassische Anleihen generieren, und wie steht es um die Liquidität in Stressszenarien? Erste Praxiserfahrungen aus Managersuchen zeigen, dass hier noch eine relativ hohe Dispersion unter Managern vorherrscht.
Während Private Debt in den letzten Jahren mit steigenden Zinsen gut performt hat, geriet die Anlageklasse Immobilien unter Druck. Immobilieninvestoren sahen sich mit Herausforderungen wie steigenden Zinssätzen, die die Hypothekenkosten erhöhten, und einer hohen Inflation, die die Kaufkraft der Verbraucher beeinträchtigte, konfrontiert. Regulatorische Veränderungen und steigende Baukosten haben die Rentabilität von Investitionen ebenfalls negativ beeinflusst. Daher waren Investoren einerseits vorsichtiger mit neuen Zeichnungen, andererseits taten sich viele schwer, ihre Bestände umzuschichten aufgrund der geringen Aktivität und Transaktionen am Immobilienmarkt. Insbesondere Fonds mit Fokus auf spezifische Sektoren gerieten stärker unter Druck, da es signifikante Veränderungen zwischen Angebot und Nachfrage am Markt gab. So geriet beispielsweise der Bürosektor stark unter Druck und auch der Einzelhandel hatte es relativ schwer, während Logistik und Wohnen neuen Schwung bekamen und stärker nachgefragt wurden. Zudem wuchs bei den Investoren der Wunsch nach breiter diversifizierten Strategien (sowohl hinsichtlich Sektor als auch Region). Wir erwarten Bewegung am Markt durch die Fondsanbieter sowie eine Weiterentwicklung des Angebots, um den unterschiedlichen Anforderungen gerecht zu werden.
Der Immobilienmarkt hat sich zu einem sehr breit diversifizierten und regional unterschiedlichen Gebilde entwickelt, sodass Diversifikation immer bedeutender wird. Bei der Auswahl neuer Manager bzw. Fonds ist es derzeit wichtig zu beachten, ob diese bereits eine Bewertungsanpassung durchlaufen haben, wie breit sektoral und regional sie aufgestellt sind und wie man mit aktuellen (Mega-)Trends umgeht. Auch die Liquidität und der Umgang mit Rückgabebegehren bestehender Anleger gewinnen an Bedeutung, da die vergangenen Jahre gezeigt haben, wie schwierig ein Umschichten der Immobilienallokation sein kann. Ende 2024 verbesserte sich aufgrund von stabilen, leicht rückläufigen Zinssätzen die Stimmung auf den globalen Immobilienmärkten. Nach zwei Jahren der Korrektur haben sich die Bewertungen größtenteils angepasst, und die Differenz zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen hat sich verringert. Wir erwarten daher eine Verbesserung des Marktes, insbesondere für Open-End Fondsstrukturen (siehe auch „Is now the time to re-enter open-end real estate?“ ). Investoren haben gelernt, wie wichtig die Details hinsichtlich Liquidität sind und welche Strahleffekte das Rückgabeverhalten bestehender Anleger auf das Gesamtportfolio insbesondere in Stressszenarien, haben kann. Daher sind neben den Fähigkeiten und Erfahrungen des Managers insbesondere der Umgang mit Liquidität sowie die Diversifizierung über Regionen, Sektoren und Megatrends bei der Managerauswahl entscheidend. Der Trend zu semi-liquiden Lösungen gibt es bei Immobilien schon etwas länger, aber auch hier ist eine Präferenz hinsichtlich höherer mittelfristiger Verfügbarkeit der Mittel zu erkennen.
Private Real Assets, zu denen Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen zählen, können Anlegern zahlreiche Vorteile bieten, darunter die Fähigkeit, zuverlässige Ertragsströme zu generieren und einen Schutz gegen Inflation zu gewährleisten. Besonders vielversprechend sind derzeit die Sektoren Energie, Digitalisierung (inkl. Rechenzentren), Transport, Soziales sowie Wasser- und Abfallversorgung, wenn es um Infrastruktur-Investments geht.
Die Anlageklasse konnte trotz der herausfordernden hohen Zinsen weiterhin gute Renditen generieren, aber auch sie war zuletzt von einem Rückgang der Aktivität betroffen. Wir erwarten jedoch ein spürbares Wachstum dieses Sektors (Primär- sowie Sekundärmarkt) in den nächsten Jahren. Wichtige Trends, die diese Entwicklung vorantreiben, sind die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und resilienten Infrastrukturen, die den Anforderungen der Dekarbonisierung und der digitalen Transformation gerecht werden. Auch eine große Finanzierungslücke zur Sanierung und Erweiterung grundlegender Infrastruktur (Autobahnen, Schienen usw.) zeigt den Bedarf an Kapital für Infrastruktur-Investments. Dies wurde nicht zuletzt durch die jüngsten Beschlüsse des Bundestags zum 500-Milliarden-Euro schweren Infrastrukturfonds sowie die Einführung einer gesonderten Infrastrukturquote von 5 Prozent für BaFin-regulierte Pensionskassen und Versorgungswerke deutlich.
Infrastruktur bietet mehr als nur klassischen Inflationsschutz und die Attraktivität sowie die Transaktionsaktivität haben sich im Vergleich zu Anlageklassen wie Private Equity und Immobilien weiterhin solide entwickelt. Wir erwarten eine weitere Verbesserung des Marktes sowie attraktive Opportunitäten begünstigt durch langfristige Megatrends und einen weiterhin hohen Kapitalbedarf. Das 500-Milliarden-Euro schwere Sondervermögen für Infrastruktur des deutschen Bundestages darf daher als Startschuss für steigenden Bedarf und Nachfrage nach Investitionen in Infrastruktur aus öffentlicher sowie privater Hand verstanden werden
In den letzten drei Jahren hat Private Equity sowohl im Vergleich zu seinem historischen Durchschnitt als auch zu den öffentlich gehandelten Aktien eine unterdurchschnittliche Performance gezeigt. Ein Grund dafür sind die hohen Zinsen, die die Finanzierungskosten erhöhen und zu einem geringeren Transaktionsvolumen am M&A- und IPO-Markt führen. Zudem hat sich der Fokus auf kleinere Unternehmen verschoben, während ein Missverhältnis in den Preiserwartungen zwischen Käufern und Verkäufern die Aktivitäten am Markt eingeschränkt hat. Diese Unsicherheit in der globalen Wirtschaft und die Diskrepanz in der Preisgestaltung der Vermögenswerte haben die Ausstiegsaktivitäten und damit insbesondere den Buyout-Markt zuletzt behindert.
Dennoch wird eine Erholung erwartet. Anleger zeigen vorsichtigen Optimismus, da die neue US-Regierung ein weniger aggressives regulatorisches Umfeld schaffen könnte, das sowohl M&A- als auch IPO-Aktivitäten begünstigt. Trotz der hohen Zinsen gibt es einen positiven Ausblick, da sich die Marktbedingungen allmählich verbessern und davon ausgegangen wird, dass die Zinsen graduell zurückgehen könnten.
In diesem sich verbessernden Umfeld bleibt die Managerselektion entscheidend. Der effektive Einsatz des Kapitals gestaltet sich jedoch aufgrund gestiegener Bewertungen und makroökonomischer Unsicherheiten als zunehmend schwierig. Das hohe Zinsumfeld führt dazu, dass Leverage (Kredithebel) relativ teuer und damit unattraktiv wird, womit Private Equity Fonds noch stärker als zuvor auf operationelle Verbesserungen sowie Effizienzsteigerungen bei ihren Portfoliounternehmen angewiesen sind. Nicht jeder Private Equity-Manager wird es schaffen, bei verringertem Einsatz von Leverage die starke Rendite der Vergangenheit zu wiederholen. Nichtsdestotrotz hat die Branche auch vor der Niedrigzinsphase gezeigt, dass Überrenditen gegenüber dem öffentlichen Aktienmarkt möglich sind. In einem Umfeld erhöhter Marktkonzentration in den breiten Indizes sowie einem immer größer werdenden Universum an privaten Unternehmen außerhalb der Börsen hat die Anlageklasse weiterhin ihre klare Berechtigung in Portfolien.
Die Rolle und der wachsende Markt von Secondaries ist ein weiterer Trend, der nicht nur für Private Equity, aber insbesondere dort schon relativ stark verbreitet ist. Secondaries verringern den J-Curve-Effekt und erlauben einen gezielteren und schnelleren Aufbau des gewünschten Exposures. Der Erfolg und die steigende Bedeutung des Sekundärmarktes unterstreichen das Bedürfnisse der Investoren nach flexibleren und schnelleren Lösungen, um Exposure sowie Allokation ihres Portfolios zielgerichteter zu steuern. Wir erwarten daher eine weitere Belebung des Sekundärmarktes und attraktive Einstiegschancen für Investoren.
Fazit
Investitionen in Private Markets werden zukünftig eine wichtigere Rolle in Portfolien langfristiger Investoren spielen. In Zeiten höherer und volatilerer (Real-)Zinsen wird die Auswahl der richtigen Strategie und des richtigen Managers noch entscheidender werden – Diversifikation bleibt auch innerhalb und zwischen den Anlageklassen von großer Bedeutung. Zudem beeinflussen Illiquidität und der langsame Auf- sowie Abbau der Investments die Investoren. Dies führt auch zum Wachstum weiterer Märkte, wie semi-liquide Fonds und Secondaries. Für langfristige Investoren mit Illiquiditätsbudget halten wir klassische Closed-End Fondsstrukturen weiterhin für essenziell und am besten geeignet für den Aufbau eines Private Market Portfolios. Semi-liquide Fonds sowie Secondaries erlauben aber eine gezielte Steuerung und Anpassung eines bereits bestehenden Portfolios.
Die Megatrends der nächsten Jahre und Jahrzehnte bleiben auch in Zukunft Haupttreiber der Performance: Während Regierungswechsel, Handelskonflikte und geopolitische Spannungen die Schlagzeilen prägen, sind langfristig Themen wie Energiewende, Demografie, Lieferketten sowie Energieeffizienz und KI von Bedeutung, für die aufgrund der hohen Staatsverschuldung privates Kapital viele Möglichkeiten bietet. Durch die verschwimmenden Grenzen zwischen den verschiedenen Anlageklassen bleibt ein flexibler Ansatz entscheidend.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Der Wert von Investitionen kann sowohl sinken als auch steigen und Sie erhalten möglicherweise nicht den von Ihnen investierten Betrag zurück. Auf Fremdwährung lautende Investitionen schwanken mit dem Wert der Währung. Bestimmte Investitionen, wie z. B. Wertpapiere, die von Emittenten mit geringer Kapitalisierung, ausländischen Emittenten oder Emittenten aus Schwellenländern ausgegeben werden, sowie Immobilien und illiquide, fremdfinanzierte (einschließlich durch den Einsatz derivativer Instrumente) oder hochverzinsliche Fonds bergen zusätzliche Risiken, die berücksichtigt werden müssen, bevor ein Anlageverwalter ausgewählt oder eine Anlageentscheidung getroffen wird.
Dies stellt kein Angebot bzw. keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren, Rohstoffen und/oder anderen Finanzinstrumenten oder -produkten oder keine Aufforderung im Namen eines der Anlageverwalter oder deren verbundenen Unternehmen, Produkten oder Strategien dar, die Mercer mitunter bewertet oder empfiehlt.
Zur Klarstellung sei angemerkt, dass dieses Dokument keine formelle Anlageberatung mit dem Ziel darstellt, es einer Partei zu ermöglichen, Transaktionen zu tätigen. Vor Abschluss eines Vertrags ist eine zusätzliche Beratung erforderlich.
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